Blog · 23. 04. 2026
Investiční matematika: Litvínov vs. Praha (Kde pálíte peníze?)
Praha nebo regiony? Když do hry zapojíme kalkulačku a tvrdou matematiku roku 2026, jasně vychází, kde peníze skutečně vydělávají a kde je pálíte v naději na budoucí růst cen.
Pokud v roce 2026 uvažujete o koupi investičního bytu, pravděpodobně stojíte před klasickým dilematem: Koupit „jistotu" v Praze, nebo hledat vysoký výnos v regionech, jako jsou severní Čechy a konkrétně Litvínov? Většina lidí volí Prahu instinktivně, protože ji vnímají jako bezpečný přístav.
Jenže když do hry zapojíme kalkulačku a tvrdou matematiku roku 2026, realita vypadá úplně jinak. Pojďme si rozebrat, kde peníze skutečně vydělávají – a kde je pálíte v naději na budoucí růst cen.
Praha
3–3,5 %Čistý výnos (Yield)
- • Vstup: 6,5–8 mil. Kč (1+kk)
- • Nájem často nepokryje splátku
- • Spekulace na růst ceny
Litvínov
8–10 %Čistý výnos (Yield)
- • Vstup: 1,2–1,6 mil. Kč (2+1)
- • Byt se splácí sám + cashflow
- • Matematika, ne naděje
1. Pražská past: Nízký výnos a sázka na nejistotu
V Praze se v roce 2026 průměrný čistý výnos z pronájmu (Yield) pohybuje kolem 3–3,5 %. To je při inflaci a úrokových sazbách kolem 4,5 % na první pohled ekonomický nesmysl.
Investice
Malý byt 1+kk v širším centru: 6,5–8 milionů Kč.
Realita
Po odečtení fondu oprav, pojištění a daní nájem splátku hypotéky nepokryje.
Kupovat v Praze v roce 2026 není investice do cashflow, ale spekulace na růst ceny nemovitosti. Doufáte, že za 10 let bude mít byt dvojnásobnou hodnotu. Ale co když ne? Co když trh narazí na svůj strop?
2. Litvínov: Matematika, která dává smysl
V Litvínově a okolí je situace opačná. Bariéra vstupu je nízká a výnosy jsou v rámci Česka rekordní.
Investice
Slušný byt 2+1 po částečné rekonstrukci: 1,2–1,6 milionu Kč.
Výnos
Čistý roční výnos po nákladech dosahuje 8–10 %.
Zatímco v Praze musíte byt „dotovat" ze svého, v Litvínově se byt splácí sám a každý měsíc vám generuje kladné cashflow. Pro investora, který buduje portfolio pro svobodu, je volba jasná.
3. ROI: Jediný ukazatel, na kterém záleží
Pro své klienty používám jednoduchou, ale neúprosnou rovnici pro výpočet návratnosti:
Vzorec ROI
ROI = (Roční čistý nájem − náklady na správu) / Vlastní kapitál × 100
V roce 2026 v Litvínově tato rovnice vychází vítězně. I když započítáte vyšší riziko – fluktuaci nájemníků nebo nutnost intenzivnější správy – stále jste na číslech, která v Praze neuvidíte minimálně další dekádu.
4. Skrytá hrozba: „Management Fee"
Tady dělají začátečníci největší chybu. Zapomínají do matematiky započítat vlastní čas. Pokud bydlíte v Praze a spravujete byt v Litvínově sami, každá prasklá žárovka a cesta po dálnici D8 vám „užírá" výnos.
Proto razím cestu systému. Aby byla investice v regionu skutečně výnosná, musí být spravována profesionálně – ideálně s využitím moderních technologií a automatizací. Jen tak se z regionálního bytu stane skutečný pasivní příjem.
Můj pohled: Diverzifikace je klíč
Neříkám, že Praha je špatná. Má své místo v portfoliu jako konzervativní složka – podobně jako dluhopisy v mém oblíbeném Permanentním portfoliu. Ale pokud chcete majetek budovat a ne ho jen udržovat, regiony jako Litvínov jsou v roce 2026 motorem růstu.
„V Praze kupujete prestiž a naději. V Litvínově kupujete matematiku a cashflow."
Než podepíšete další kupní smlouvu, zeptejte se sami sebe: Chci se chlubit adresou, nebo chci vidět peníze na účtu?
Mohlo by vás zajímat
Chcete spočítat ROI konkrétního bytu?
Napište mi a připravím pro vás kompletní investiční analýzu – vstupní náklady, výnos, cashflow a návratnost s ohledem na aktuální podmínky hypotečního trhu.